Приложение к Решению от 26.05.2011 г № 338/23 Правила
Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ «Долинский»
Раздел 1.Порядок регулирования землепользования и застройки
Глава 1.Общие положения
Статья 1.Назначение и содержание Правил землепользования и застройки. Основные понятия
1.1.В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила землепользования и застройки (далее - Правила) - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила включают в себя три раздела:
Раздел 1 - Порядок регулирования землепользования и застройки.
Раздел 2 - Территориальные зоны.
Раздел 3 - Градостроительные регламенты территориальных зон.
1.2.Основные термины и определения, используемые в Правилах:
Акт приемки - оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства документ, подписанный застройщиком (заказчиком) и исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работ по строительству, реконструкции, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика, генерального подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены, результаты работ соответствуют градостроительному плану земельного участка, утвержденной проектной документации, требованиям технических регламентов, иным условиям договора и что застройщик (заказчик) принимает выполненные исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работы.
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов (брандмауэрами), каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования (улицу, проезд).
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено настоящими Правилами при условии обязательного соблюдения требований, установленных законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Водоохранная зона - вид зоны с особыми условиями использования территории, устанавливаемый в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющийся территорией, примыкающей к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим ограничения хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
Вспомогательные виды разрешенного использования - установленные Правилами виды использования недвижимости, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки здания, строения, сооружения; может устанавливаться в составе градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Государственные градостроительные нормативы и правила - нормативно-технические документы в сфере градостроительной деятельности, утвержденные уполномоченным федеральным органом или органами государственной власти Сахалинской области и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности на территории Сахалинской области.
Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительный план земельного участка - документ, утвержденный в составе документации по планировке территории, содержащий информацию о границах земельного участка, градостроительных регламентах, иную информации, определенную частями 3 и 4 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации; а также самостоятельный документ (утвержденный вне состава документации по планировке территории), подготовленный по запросам правообладателей ранее сформированных земельных участков, содержащий указанную информацию.
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и расположенной на них недвижимости, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Граница муниципального образования - линия, разграничивающая территории поселений и муниципальных районов, отвечающая условиям статьи 11 Федерального закона "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" (N 131-ФЗ от 06.10.2003).
Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком представлять интересы застройщика при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ.
Земельный участок - часть поверхности земли, застроенная (использованная) или подлежащая застройке (использованию), имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Земли (земельные участки) общего пользования - территории, необходимые для обеспечения общественных интересов и потребностей населения и не подлежащие межеванию и приватизации - земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц для прохода, проезда, пребывания, а также для обслуживания сетей и объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.
Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений, других населенных мест и отделенные их чертой от земель других категорий и межселенных территорий.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
Землевладельцы - лица, владеющие правом собственности на земельный участок, или пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Зонирование - деление территории на зоны с определением видов использования установленных зон, условий и ограничений на их использование.
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны природоохранного назначения, рекреационного назначения; историко-культурного назначения; земли особо охраняемых природных территорий - государственных природных заповедников, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Сахалина, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка или зданий, строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, перемещения или сноса существующих зданий, строений, сооружений.
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также - объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование городского округа, поселений и межселенных территорий.
Комиссия по землепользованию и застройке - постоянно действующий консультативный орган при мэре городского округа, создаваемый в соответствии с Законом Сахалинской области "О составе и порядке деятельности комиссий по землепользованию и застройке поселений (городских округов)" для подготовки правил землепользования и застройки и их реализации при градостроительном регулировании использования земельных участков на территории муниципального образования.
Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение суммарной общей площади всех зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке, определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
Красные линии - линии, которые устанавливаются посредством проектов планировки и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Линии градостроительного регулирования - красные линии; границы земельных участков; линии, обозначающие минимальные отступы построек от границ земельных участков (включая линии регулирования застройки); границы зон действия публичных сервитутов вдоль инженерно-технических коммуникаций, границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, зданий, строений, сооружений для государственных и муниципальных нужд; границы санитарно-защитных, водоохранных и иных зон ограничений использования земельных участков, зданий, строений, сооружений.
Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые в документации по планировке территории (в том числе в градостроительных планах земельных участков) по красным линиям, или с отступом от красных линий и предписывающие расположение внешних контуров проектируемых зданий, строений, сооружений.
Межевание - комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Межселенные территории - территории за пределами черты поселений.
Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок.
Населенный пункт - не являющееся муниципальным образованием любое населенное место, имеющее постоянное население.
Общественные интересы - интересы населения в обеспечении благоприятных условий проживания, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурного и природного наследия.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Основные виды разрешенного использования недвижимости - установленные настоящими Правилами виды использования недвижимости, которые при условии соблюдения технических регламентов не могут быть запрещены.
Особый статус реконструируемой территории - правовое положение застроенных территорий в пределах квартала, микрорайона, установленное по результатам местного референдума в соответствии с Законом Сахалинской области "О градостроительной деятельности в Сахалинской области" и определяющее преобразования указанных территорий.
Отклонения от Правил - санкционированное в порядке, установленном настоящими Правилами, для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.
Официальное опубликование - опубликование в установленном для официальных документов порядке решений органов местного самоуправления по вопросам градостроительства в средствах массовой информации и на официальных сайтах указанных органов в сети "Интернет" в целях информирования граждан и юридических лиц.
Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающих хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Подрядчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору с застройщиком (заказчиком) работы по строительству, реконструкции зданий, строений, сооружений, их частей.
Полоса отвода автомобильной дороги - земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса.
Преобразование застроенных территорий - действия, осуществляемые применительно к нескольким земельным участкам, элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам или их частям) и включающие изменение границ земельных участков путем их разделения и (или) объединения, реконструкцию, строительство на месте сносимых объектов капитального строительства.
Прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.
Придорожные полосы автомобильной дороги - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.
Проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается на основании градостроительных планов земельных участков для отдельных объектов и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.
Процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.
Публичные слушания - форма непосредственного участия граждан в обсуждении и принятии решений в сфере градостроительной деятельности.
Публичные территории - территории общего пользования, границы которых выделяются красными линиями, а также установленные посредством границ зон действия публичных сервитутов части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц для прохода, проезда, пребывания, а также для обслуживания сетей и объектов инженерного обеспечения.
Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования - территориальные нормы градостроительного проектирования, минимальные и (или) максимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (кроме технических регламентов, определяемых законодательством о техническом регулировании), которые учитываются при градостроительном проектировании.
Публичный сервитут - право ограниченного пользования недвижимостью, установленное законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом Сахалинской области, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, когда законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство.
Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, а также публичными сервитутами.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Собственники земельных участков - лица, в чьей собственности находятся земельные участки.
Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).
Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Территориальные зоны - зоны, для которых в настоящих Правилах определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Территории общего пользования - отграничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным кругом лиц.
Технический регламент - документ, утвержденный федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или постановлением Правительства Российской Федерации, устанавливающий обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации; впредь до принятия технических регламентов действуют нормативные технические документы, не противоречащие законодательству о техническом регулировании.
Условно разрешенные виды использования - установленные Правилами виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены с учетом результатов публичных слушаний решениями глав местных администраций муниципальных образований.
Частные интересы в градостроительной деятельности - интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках; градостроительная деятельность граждан и юридических лиц может быть ограничена в случае, если она противоречит общественным интересам, препятствует реализации прав и законных интересов иных собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, останавливаемое решением суда или соглашением между лицом, являющимся собственником объекта недвижимости, и лицом, требующим установления сервитута.
Черта населенного пункта (черта поселения) - установленные утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией внешние границы поселений - территорий городов, поселков, сел и иных населенных пунктов, - отделяющие земли поселений от земель иных категорий.
Статья 2.Цели и задачи Правил землепользования и застройки
2.1.Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования городской округ "Долинский" (далее - городской округ) в соответствии с ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации и Законом Сахалинской области "О градостроительной деятельности в Сахалинской области" имеют целью:
- сочетание общественных и частных интересов в застройке населенных мест;
- защиту прав граждан и обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;
- обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
- подготовку документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;
- контроль соответствия градостроительным регламентам проектной документации, завершенных строительством объектов и их последующего использования.
2.2.Задачами введения Правил являются:
- обеспечение в соответствии с генеральным планом городского округа условий для реализации планов и программ использования территории городского округа, развития систем инженерного, транспортного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;
- установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;
- создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам и правообладателям недвижимости возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;
- обеспечение свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам развития городского округа, землепользования и застройки посредством проведения публичных слушаний;
- обеспечение контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
2.3.Правила регламентируют градостроительную деятельность по:
- проведению градостроительного зонирования территории городского округа и установлению градостроительных регламентов по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
- разделению территории населенных пунктов городского округа на земельные участки для закрепления ранее возникших, но неоформленных прав на них (включая права на земельные участки многоквартирных домов), а также для упорядочения планировочной организации территории городского округа, ее дальнейшего строительного освоения и преобразования;
- предоставлению гражданам и юридическим лицам прав на земельные участки, подготовленные посредством планировки территории и сформированные из состава государственных, муниципальных земель;
- подготовке градостроительных обоснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд;
- предоставлению разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
- контролю за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применению к нарушителям Правил административных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
- обеспечению открытости и доступности для граждан и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам посредством общественных обсуждений и публичных слушаний;
- внесению изменений в настоящие Правила, включая изменение состава градостроительных регламентов, в том числе путем его дополнения применительно к различным территориальным зонам.
2.4.Настоящие Правила применяются наряду с:
- техническими регламентами, утвержденными региональными и местными нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
- иными нормативными правовыми актами городского округа по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2.5.Настоящие Правила обязательны для граждан и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную деятельность на территории городского округа.
Статья 3.Градостроительные регламенты и их применение
3.1.Решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с генеральным планом городского округа, документацией по планировке территории и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности. Градостроительными регламентами устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и расположенной на них недвижимости, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:
- состоящие в едином государственном реестре объектов культурного наследия недвижимых объектов культурного наследия и вновь выявленных объектов, представляющих историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания и использования согласно законодательству об объектах культурного наследия;
- в границах особо охраняемых природных территорий, решения по использованию которых принимаются согласно законодательству об особо охраняемых природных территориях;
- в границах территорий общего пользования;
- транспортных коммуникаций - железных дорог, автомобильных магистралей, улиц, дорог, проездов, объектов инженерной инфраструктуры (систем жизнеобеспечения), иных линейных объектов, использование которых определяется их индивидуальным целевым назначением;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.
3.2.Градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны приведены в разделе 3 настоящих Правил.
3.3.Границы действия градостроительных регламентов указаны на Схемах градостроительного зонирования в графических материалах приложений к Правилам.
3.4.Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости (раздел 3 Правил) включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения технических регламентов (а до принятия технических регламентов - строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, требований гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иных обязательных требований);
- условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого с применением процедур публичных слушаний;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках раздела 3 Правил, являются не разрешенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.
Статья 4.Территориальные зоны
4.1.Градостроительное зонирование выполнено для населенных пунктов городского округа в границах черты населенных пунктов. Перечень населенных пунктов, для которых разработаны карты (схемы) градостроительного зонирования, принят в соответствии с Заданием на разработку Правил:
- город Долинск - административный центр городского округа;
- с. Сокол;
- с. Стародубское;
- с. Углезаводск.
Карты-схемы градостроительного зонирования, карты-схемы зон с особыми условиями использования территории приведены в составе "Графических материалов" (доступны для ознакомления в отделе архитектуры и градостроительства управления капитального строительства администрации муниципального образования городской округ "Долинский" и на сайте Администрации городского округа "Долинский").
4.2.К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в пределах зон ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитных и водоохранных зон, градостроительные регламенты применяются с учетом ограничений, установленных для соответствующих зон.
4.3.Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
- градостроительным регламентам раздела 3 Правил;
- ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
- ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
- иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
4.4.Для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.
Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами городского округа.
Указанный порядок устанавливается в случаях, когда:
- - при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости (по разрешениям на строительство, выдаваемым в установленном порядке);
- при изменении одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости (при условии уведомления и согласования с органом, уполномоченным в сфере градостроительства и архитектуры городского округа);
- собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости запрашивает у органа градостроительства и архитектуры разрешение на изменение основного разрешенного вида использования на иной вид использования, требующий разрешения по специальному согласованию.
4.5.Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, водоотведение, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности.
4.6.Инженерно-технические объекты и сооружения, предназначенные для обеспечения эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории кварталов, других элементов планировочной структуры поселений, расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.
Статья 5.Порядок внесения изменений и дополнений в Правила
5.1.Предложения об изменениях и дополнениях, принятых в Схемах зонирования и градостроительного регламента, могут вноситься:
- Собранием городского округа;
- Мэром администрации городского округа;
- инициативной группой жителей городского округа, обладающих активным избирательным правом, численностью не менее 10 человек;
- общественными объединениями с количеством членов не менее 50 человек;
- федеральными органами исполнительной власти, в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения.
5.2.Основаниями для внесения предложений по изменению (дополнению) Схемы зонирования и градостроительного регламента городского округа являются:
- невозможность эффективного использования недвижимости в рамках ограничений, установленных Схемами зонирования и градостроительным регламентом;
- существенное снижение рыночной стоимости недвижимости в рамках ограничений, установленных Схемами зонирования и градостроительным регламентом, подтвержденное заключением лицензированной организации, имеющей право производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости;
- изменение характеристик окружающей среды, на которых основывались положения Схем зонирования и градостроительного регламента;
- изменение характеристик историко-архитектурной среды, на которых основывались положения Схем зонирования и градостроительного регламента;
- принятие градостроительной документации или поправок к ней, предполагающих развитие территории, выходящей за рамки ограничений, установленных Схемами зонирования и градостроительным регламентом.
5.3.Изменения (дополнения) к схемам зонирования и градостроительному регламенту вступают в силу после процедуры их рассмотрения и принятия, которая включает следующие этапы:
1.Инициатор в установленном порядке оформляет замечания и предложения и направляет мотивированное ходатайство об изменении (дополнении) Схемы зонирования и (или) градостроительного регламента Мэру городского округа.
2.Мэр городского округа направляет ходатайство на рассмотрение в орган архитектуры и градостроительства городского округа.
3.Орган архитектуры и градостроительства в течение 15 рабочих дней подготавливает заключение по предложению и направляет его вместе с ходатайством в Комиссию по зонированию.
- Комиссия по зонированию проводит рассмотрение предложений по изменениям (дополнениям) Схемы зонирования и (или) градостроительного регламента на очередном заседании и при положительном решении выдает рекомендации Мэру городского округа для внесения предложения по изменению (дополнению) Зонального регламента.
Мэр городского округа принимает решение о внесении предложений по изменению (дополнению) Схемы зонирования и градостроительного регламента на рассмотрение Собрания городского округа или направляет мотивированный отказ заявителю.
Собрание городского округа принимает или отклоняет предложение по изменению (дополнению) Схемы зонирования и градостроительного регламента.
Статья 6.Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех субъектов градостроительной деятельности.
Администрация городского округа обеспечивает возможность ознакомления с Правилами путем публикации Правил в газете "Долинская правда" и размещения на сайте Администрации городского округа "Долинский".
С Правилами можно ознакомиться в полном комплекте входящих в их состав картографических и иных документов в органе архитектуры и градостроительства.
Орган архитектуры и градостроительства городского округа предоставляет физическим и юридическим лицам по их запросу выписки из Правил, а также необходимые копии, в том числе копии картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам).
Глава 2.Порядок градостроительной подготовки земельных участков из состава земель городского округа для предоставления физическим и юридическим лицам
Статья 7.Принципы организации процесса градостроительной подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам сформированных земельных участков для строительства, реконструкции
7.1.Градостроительная подготовка земельных участков - действия, осуществляемые в соответствии с градостроительным законодательством, применительно к:
1) неразделенным на земельные участки землям городского округа посредством подготовки документации по планировке территории (проектов планировки, проектов межевания), результатом которых являются градостроительные планы земельных участков, используемые для проведения землеустроительных работ, принятия решений о предоставлении сформированных земельных участков физическим и юридическим лицам, подготовки проектной документации;
2) ранее сформированным, принадлежащим физическим и юридическим лицам земельным участкам путем подготовки градостроительных планов земельных участков (как самостоятельных документов - без подготовки документации по планировке территории) с установлением в соответствии с частями 3 и 4 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации характеристик (за исключением ранее установленных границ земельных участков) с использованием таких планов для подготовки проектной документации.
7.2.Приобретение физическими, юридическими лицами прав на земельные участки осуществляется в соответствии с нормами:
- гражданского законодательства - в случаях, когда указанные права приобретаются одним физическим, юридическим лицом у другого физического, юридического лица;
- земельного законодательства - в случаях, когда указанные права предоставляются физическим и юридическим лицам на земельные участки, подготовленные и сформированные из состава земель городского округа.
7.3.Порядок градостроительной подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, сформированных из состава земель городского округа, определяется в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Правилами, а также принимаемыми в соответствии с Правилами иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа.
7.4.Администрация городского округа распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена или по которым регистрация права собственности отсутствует.
Не допускается осуществлять градостроительную подготовку и распоряжение земельными участками без учета прав собственников смежно расположенных зданий, строений, сооружений (их частей, включая квартиры), которые на момент выполнения указанных действий не воспользовались принадлежащими им правами на выделение земельных участков и оформление прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, строений, сооружений, включая многоквартирные дома.
Указанные права в обязательном порядке учитываются путем выполнения действий по планировке территории, осуществляемых в соответствии с градостроительным законодательством и в порядке, определенном Правилами.
7.5.Физические, юридические лица, которым предоставлены права на земельные участки, подготовленные и сформированные из состава земель городского округа, осуществляют в уполномоченных органах государственную регистрацию прав на предоставленные им земельные участки.
7.6.Для строительства, реконструкции и иных целей могут предоставляться на правах собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования только свободные от прав третьих лиц земельные участки, сформированные из состава земель городского округа, которые согласно земельному законодательству не изъяты из оборота.
7.7.Из состава муниципальных земель и земель, государственная собственность на которые не разграничена, физическим и юридическим лицам могут предоставляться только сформированные земельные участки. Сформированным для целей предоставления физическим, юридическим лицам является земельный участок, применительно к которому:
1) посредством действий по планировке территории (подготовки проекта планировки или проекта межевания) определено, что земельный участок в утвержденных границах является свободным от прав третьих лиц (за исключением возможности обременения правами третьих лиц, связанных с установлением границ зон действия публичных сервитутов);
2) установлено разрешенное использование - градостроительный регламент территориальной зоны расположения соответствующего земельного участка согласно схеме градостроительного зонирования территории городского округа;
3) определены технические условия подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения (по водоотведению, водо-, тепло-, электроснабжению) - в случае, когда использование соответствующего земельного участка невозможно без обеспечения такого подключения;
4) установлены границы земельного участка на местности.
7.8.Земельный участок подготовлен согласно требованиям градостроительного законодательства и сформирован согласно требованиям земельного законодательства и на него могут быть предоставлены права физическим и юридическим лицам, при одновременном наличии:
- градостроительного плана земельного участка, подготовленного по установленной форме на основании градостроительного зонирования и в результате планировки территории, в том числе включаемых в состав градостроительного плана земельного участка технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения - в случаях, когда строительство, реконструкция объектов и их эксплуатация не могут быть обеспечены без такого подключения;
- кадастрового плана земельного участка, подготовленного и удостоверенного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете земельных участков.
Копии указанных и иных документов комплектуются в виде пакета документов, который предоставляется лицам, заинтересованным в приобретении прав на сформированные из состава земель городского округа земельные участки. Сформированные земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам путем участия в торгах, проводимых администрацией городского округа в установленном в соответствии с земельным законодательством порядке.
7.9.Действия по градостроительной подготовке и формированию земельных участков включают две стадии:
1) выделение земельных участков посредством планировки территории, осуществляемой в соответствии с градостроительным законодательством, Правилами и иными нормативными правовыми актами городского округа;
2) формирование земельных участков посредством землеустроительных работ, осуществляемых в соответствии с земельным законодательством.
7.10.Результатом первой стадии действий, связанных с выделением земельных участков посредством планировки территории, являются градостроительные планы земельных участков и входящие в состав таких планов заключения о технических условиях подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения (в случаях, когда необходимо обеспечить такое подключение).
Порядок действий по планировке территории, включая выделение земельных участков, определяется градостроительным законодательством и в соответствии с Правилами.
Содержание градостроительных планов земельных участков определяется формой градостроительного плана земельного участка, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Градостроительный план земельного участка, утвержденный мэром городского округа в составе проекта планировки, проекта межевания, является основанием для проведения землеустроительных работ в части выноса границ земельного участка на местность.
Если в результате землеустроительных работ возникла необходимость изменения границ земельного участка, в градостроительный план земельного участка вносятся соответствующие изменения в порядке, установленном нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа.
Утвержденные мэром городского округа градостроительные планы земельных участков являются основанием для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в порядке, определенном градостроительным законодательством и в соответствии с ним - Правилами.
Порядок подготовки и предоставления технических условий подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с законодательством, Правилами, иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа.
7.11.Результатом второй стадии действий, связанных с формированием из состава государственных, муниципальных земель земельных участков посредством землеустроительных работ, являются подготавливаемые по установленной форме кадастровые планы земельных участков.
7.12.Земельные участки из состава земель городского округа подготавливаются для предоставления физическим и юридическим лицам комитетом по управлению муниципальной собственностью путем проведения торгов (аукциона, конкурса).
В случае, если физическое, юридическое лицо, по инициативе и за счет средств которого были осуществлены действия по градостроительной подготовке земельного участка, не стало участником или победителем торгов (аукциона, конкурса), указанному лицу компенсируются понесенные затраты на такую подготовку из средств, предоставленных администрации городского округа победителем торгов за право собственности, аренды земельного участка. Порядок компенсации указанных затрат определяется нормативным правовым актом органов местного самоуправления с учетом положения, согласно которому величина залога, предоставляемого участниками торгов, как правило, не должна быть меньше величины затрат, направленных на градостроительную подготовку и формирование земельного участка.
7.13.Подготовленные и сформированные земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам для строительства, реконструкции в порядке, установленном земельным законодательством.
Статья 8.Виды процедур градостроительной подготовки земельных участков
Земельные участки подготавливаются и формируются по процедурам, установленным градостроительным, земельным законодательством, Правилами, иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа в случае:
1) градостроительной подготовки свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства по инициативе заявителей, администрации городского округа - в порядке, определенном статьями 9, 10 настоящих Правил;
2) градостроительной подготовки земельных участков на застроенных территориях, обремененных правами третьих лиц:
- для осуществления реконструкции по инициативе собственников объектов недвижимости, заявителей, администрации городского округа - в порядке, определенном статьями 11, 12 Правил;
- для формирования земельных участков многоквартирных домов на неразделенных на земельные участки территориях по инициативе собственников жилых помещений, администрации городского округа - в порядке, определенном статьей 15 Правил;
3) градостроительной подготовки земельных участков на незастроенных и свободных от прав третьих лиц территориях для их комплексного освоения и строительства по инициативе заявителей, администрации городского округа - в порядке, определенном статьями 13, 14 Правил;
4) градостроительной подготовки земельных участков из состава земель общего пользования для предоставления на правах аренды в целях возведения сооружений, предназначенных для обслуживания населения - в порядке, определенном статьей 16 Правил.
Статья 9.Градостроительная подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков на застроенных территориях для строительства по инициативе заявителей
9.1.Лица, заинтересованные в проведении за их счет работ по выявлению в существующей застройке и градостроительной подготовке земельных участков, свободных от прав третьих лиц, и последующем предоставлении для строительства сформированных земельных участков, имеют право обратиться в администрацию городского округа с соответствующим заявлением.
Заявление составляется в произвольной форме.
В прилагаемых к заявлению материалах:
- указывается расположение территории, в пределах которой заявитель предлагает осуществить действия по выделению земельного участка (в том числе в виде соответствующей схемы с обозначением предлагаемого для градостроительной подготовки земельного участка);
- указываются инвестиционно-строительные намерения заявителя, которые не должны противоречить градостроительным регламентам, установленным Правилами применительно к территориальной зоне расположения планируемого к подготовке земельного участка;
- содержится ходатайство о подготовке и предоставлении исходной информации, необходимой для подготовки и предъявления на утверждение главе администрации городского округа проекта градостроительного плана земельного участка, разработку которого на основании представленной органом градостроительства и архитектуры исходной информации готов обеспечить заявитель.
9.2.Заявление регистрируется в день его поступления и в течение семи рабочих дней органом архитектуры и градостроительства, который подготавливает и направляет заявителю заключение, которое должно содержать:
1) мотивированное определение возможности или невозможности выделения запрашиваемого земельного участка;
2) в случае возможности выделения запрашиваемого земельного участка:
а) решение о способе действий по планировке застроенной территории посредством подготовки: проекта межевания территории в случае, когда границы запрашиваемого земельного участка могут быть определены без установления или изменения красных линий планировочного элемента (квартала, микрорайона), где такой участок располагается;
б) предложение заявителю об участии в открытом аукционе на право заключения договора о развитии застроенных территорий в соответствии со статьями 46.1, 46.2, 46.3 ГК РФ.
Лицо, заключившее договор о развитии территории с администрацией городского округа, обязано подготовить проект планировки застроенной территории.
9.3.Заявитель может обеспечить подготовку документации по планировке территории путем заключения договоров об оказании услуг по подготовке документации по планировке территории с организациями, которые в соответствии с законодательством имеют допуски на выполнение соответствующих работ.
9.4.Проект градостроительного плана земельного участка, подготовленный в составе проекта планировки или проекта межевания застроенной территории, подлежит согласованию с правообладателями смежно расположенных земельных участков, иных объектов недвижимости посредством публичных слушаний, проводимых в порядке, определенном Правилами.
9.5.По завершении действий, указанных в части 9.3, 9.4 настоящей статьи, не позднее пятнадцати рабочих дней со дня проведения публичных слушаний орган архитектуры и градостроительства подготавливает и направляет мэру городского округа:
- документацию по планировке застроенной территории с проектом градостроительного плана земельного участка в составе такой документации;
- заключение органа архитектуры и градостроительства о соответствии представляемой документации и проекта градостроительного плана земельного участка установленным требованиям;
- материалы публичных слушаний, включая рекомендации Комиссии по землепользованию и застройки.
Мэр городского округа в течение десяти рабочих дней после поступления от органа архитектуры и градостроительства заключения и комплекта документов, принимает нормативный правовой акт, содержащий решение об утверждении документации по планировке застроенной территории и градостроительного плана земельного участка (градостроительных планов земельных участков) в составе такой документации, либо решение об отказе в утверждении такой документации с обоснованием причин отказа.
В случае принятия решения об утверждении документации в решении содержится:
1) решение о предоставлении для строительства земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, свободных от прав третьих лиц, на основе заключенного договора о развитии застроенной территории, утвержденного проекта планировки застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством;
2) предложение заявителю обеспечить на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка проведение землеустроительных работ, производство государственного кадастрового учета сформированного земельного участка в течение тридцати дней.
Статья 10.Градостроительная подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков для строительства по инициативе администрации городского округа
10.1.Администрация городского округа в лице органа архитектуры и градостроительства обладает правом инициативы организации, обеспечения и осуществления работ по градостроительной подготовке и формированию свободных от прав третьих лиц земельных участков для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства.
10.2.Орган архитектуры и градостроительства, КУМС организуют, обеспечивают и осуществляют работы по выделению земельных участков, указанных в пункте 10.1, в рамках:
- проводимых на регулярной основе работ по формированию и ведению муниципальной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
- осуществляемых на основе утвержденного главой администрации городского округа плана работ по планировке и межеванию неразделенных на земельные участки городских территорий жилого и иного назначения, в том числе застроенных территорий.
10.3.Указанные в пункте 10.1 работы:
- оплачиваются из средств городского бюджета, а их стоимость включается как составная часть в начальную цену сформированных земельных участков (или учитываются при определении начального размера арендной платы), предоставляемых на торгах физическим, юридическим лицам для строительства;
- выполняются по договорам органа архитектуры и градостроительства с физическими, юридическими лицами, которые в соответствии с законодательством обладают правами на выполнение работ по планировке территории.
Право на заключение договора по планировке территории приобретают победители конкурса (аукциона) на право выполнения муниципального заказа, проводимого в соответствии с законодательством.
10.4.Неотъемлемым приложением к договору, заключаемому между органом архитектуры и градостроительства и победителем конкурса на выполнение работ по планировке территории, является:
- решение органа архитектуры и градостроительства о способе действий по планировке территории - посредством подготовки проекта планировки или проекта межевания;
- задание на выполнение работ по планировке соответствующей территории.
10.5.Подрядчик по договору на выполнение работ по планировке территории:
- получает согласование органа архитектуры и градостроительства по выполненной документации по проекту планировки, проекту межевания территории;
- совместно с органом архитектуры и градостроительства обеспечивает согласование документации по проекту планировки территории, проекту межевания территории, а также участвует в проводимых Комиссией по землепользованию и застройке публичных слушаниях;
- передает органу архитектуры и градостроительства - работы по планировке территории; проекту межевания территории в объеме технического задания на проектирование.
Статья 11.Градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции по инициативе собственников объектов недвижимости
11.1.В соответствии с законодательством правом осуществлять реконструкцию обладают только собственники объектов недвижимости - зданий, строений, сооружений, обладающие зарегистрированными правами на земельные участки на правах собственности, общей долевой собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.
11.2.Собственники объектов недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, могут проявлять инициативу по градостроительной подготовке земельных участков на застроенных территориях путем:
- подготовки и представления в установленном порядке предложений о внесении изменений в Правила в части состава и содержания градостроительных регламентов применительно к территориальным зонам, в пределах которых располагается территория, предлагаемая для осуществления реконструкции, в том числе в форме проектов планировки застроенных территорий;
- направления в порядке, определенном частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявления о подготовке градостроительного плана земельного участка.
11.3.Собственники объектов недвижимости, обладающие зарегистрированными в установленном порядке правами на один земельный участок, осуществляют реконструкцию (изменения, преобразования) принадлежащих им объектов недвижимости без изменения границ земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка на основании утвержденной проектной документации.
Собственники объектов недвижимости, обладающие зарегистрированными в установленном порядке правами на несколько смежно расположенных земельных участков, обладают правами осуществлять реконструкцию (изменения, преобразования) принадлежащих им объектов недвижимости:
- на каждом земельном участке последовательно или одновременно без изменения границ земельных участков в соответствии с градостроительными планами земельных участков на основании утвержденной проектной документации;
- на всех земельных участках последовательно или одновременно с изменениями границ земельных участков (в том числе путем их объединения, разделения) при условии:
а) получения указанными лицами от органа архитектуры и градостроительства согласования проектов градостроительных планов земельных участков в части их соответствия требованиям градостроительного законодательства (включая требования о предельных размерах вновь образованных, измененных земельных участков; наличии подъездов, подходов к таким земельным участкам; наличии границ зон действия публичных сервитутов - при необходимости; о недопущении расположения одного земельного участка в нескольких территориальных зонах, обозначенных на карте градостроительного зонирования);
б) утверждения градостроительных планов земельных участков мэром городского округа;
в) осуществления реконструкции на основании проектной документации, подготовленной в соответствии с утвержденным градостроительным планом соответствующего земельного участка.